不動産の評価・売買・担保設定の場面では、対象地や建物の現状をどれだけ正確に把握できるかが、その後の判断の精度に直結します。広大な敷地、複雑な地形、接道状況が複合する物件では、現地に足を運んでも全体像をつかみきれないことがあります。そのような場面で、東海エアサービスは上空からのドローン計測によって敷地全体の客観的な現況記録を提供しています。評価額の算定や取引条件の決定は不動産鑑定士・宅建業者の専管領域であり、当社はあくまで現況の計測・記録を担当する立場として連携に対応しています。
ドローン計測で把握できる現況の種類
RTK/PPKに対応したDJI系ドローンと地上型レーザースキャナを用いることで、以下の現況情報を取得・記録できます。
| 把握の対象 | 取得できる情報 | 主な成果物 |
|---|---|---|
| 敷地全景・規模感 | 航空写真・外周形状・面積の目安 | オルソ画像・DWG・DXF |
| 建物外観・屋根形状 | 上面・側面の状態、傾斜・破損箇所 | 写真記録・点群データ（LAS/LAZ） |
| 高低差・造成状況 | 敷地内の高低差、擁壁・盛土の位置 | 等高線図・断面図（DXF/PDF） |
| 周辺環境・接道状況 | 隣地との関係、道路幅・前面道路の実態 | オルソ画像・広域写真 |
点群データはTREND-POINT・TREND-ONEで処理し、地形図・横断図のDWG出力にも対応しています。既存の公図や地積測量図では読み取りにくい実態を、三次元データとして記録することが可能です。
評価・取引の場面での位置づけ
不動産の評価・取引において、現況の客観記録が求められる場面は複数あります。売買においては買主・売主双方が現状をどう認識しているかを揃えるための材料として、担保設定においては金融機関が物件の物理的実態を確認するための補助資料として、ドローン計測の成果物が使われる例があります。
特に敷地が広い物件、傾斜地・切土盛土が絡む物件、建物が複数棟ある複合物件では、現況把握そのものに手間がかかります。上空からのオルソ画像と点群データを組み合わせることで、机上では判断が難しかった規模感・高低差・建物配置を、第三者にも伝わる形で資料化できます。
なお、評価額・担保価値の算定は不動産鑑定士の専管業務であり、当社の計測成果物は判断材料の一つを提供するものにすぎません。価格の妥当性・担保適格性についての見解は、計測結果に含まれません。
専門家との役割分担
不動産評価・取引に関わる専門家はそれぞれ固有の業務領域を持っており、当社はその中で現況の計測・記録を担当します。
- 不動産鑑定士：評価額・担保価値の算定、鑑定評価書の作成。当社の計測データを参考資料として活用いただくことがあります。
- 宅地建物取引業者（宅建業者）：売買・賃貸の仲介・取引。重要事項説明など法定業務を担います。
- 土地家屋調査士：登記・境界確定・地積更正。筆界に関する測量はこちらが担当します（当社との混同にご注意ください）。
- 東海エアサービス：敷地・建物の物理的現況の空中計測・点群処理・図面化・写真記録の提供。測量業 登録第(1)-37730号。
連携の形は案件によって異なります。不動産鑑定士から「現地の高低差データがほしい」「広大地の外形をオルソで押さえたい」という依頼を受けて計測に入るケースや、売主側の不動産会社から「資料として現況写真と形状を整理してほしい」という形での依頼もあります。
計測にあたっての留意点
不動産評価・取引の局面では、スケジュールが先に決まっていることが多くあります。計測日程については、飛行前に航空法に基づく飛行許可・承認の取得が必要な場合があり、特に市街地・人口集中地区上空では事前申請の期間を見込む必要があります。依頼のタイミングはできるだけ早めが望ましいです。
隣地上空を通過する場合は、隣地権利者への事前確認が必要になることがあります。また、住宅が近接する物件では撮影範囲の設定にプライバシーへの配慮が求められます。飛行計画の段階でこれらの条件を確認し、対応方針を依頼者と事前に合意した上で計測に入るのが当社の進め方です。全国対応しており、全省庁統一資格も保有しています。
よくあるご質問
- Q. 成果物は鑑定評価書の添付資料として使えますか？
- A. ご依頼の不動産鑑定士の判断によります。当社はオルソ画像・点群データ・図面（DWG/DXF/PDF）を納品しますが、鑑定評価書への採否・活用方法は鑑定士が決定します。事前にどのような形式・精度が必要かを鑑定士を通じてお知らせいただくと、成果物の仕様を調整しやすくなります。
- Q. 土地の面積を確定することはできますか？
- A. ドローン測量で取得したデータから面積を算出することは可能ですが、これは法的な地積確定ではありません。境界確定・地積更正登記が必要な場合は土地家屋調査士の業務となります。当社の計測結果は現況把握の参考値として提供するものです。
東海エアサービスの実務での進め方
依頼を受けた後の流れは以下のとおりです。まず対象地の情報（住所・地番・おおよその面積・建物の有無）と、何のために計測が必要かの背景を確認します。市街地かどうか、隣地との距離感、飛行制限空域への該当可能性を確認した上で飛行計画を立案します。
計測当日は、RTK/PPKドローンで空中写真・点群データを取得し、必要に応じて地上型レーザースキャナを補完的に使用します。取得データはTREND-POINT・TREND-ONEで処理し、オルソ画像・LAS/LAZデータ・DWG/DXF図面・PDFレポートの形で納品します。
実務では「計測後5営業日以内の標準納品」を目安としており、急ぎ対応が必要な場合は事前に相談いただければ対応を検討します。不動産鑑定士・金融機関・不動産会社など、依頼元の立場に関わらず対応しており、測量業 登録第(1)-37730号のもと全国で対応しています。
計測のご相談はお気軽に。関連記事はドローン測量の記事一覧に。