不動産の取得や投資判断において、対象地の現況を正確に把握することはデューデリジェンス（DD）の基本工程のひとつです。登記情報や地図データだけでは読み取れない高低差、造成の状態、建物外観の劣化、周辺環境との関係など、現地に足を運ばなければわからない情報が判断に大きく影響します。ドローン測量は、こうした現況の計測・記録を短期間・広範囲で行える手段として、DD支援の場面で活用されることが増えています。
ドローン測量でできること
不動産DDの現況把握として、ドローンは以下の計測・撮影に対応します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 敷地全景の空撮・オルソ画像 | 真上からの高精度正射投影画像で敷地形状・区画・隣地との関係を記録 |
| 建物屋根・外壁の外観確認 | 地上からでは見えない屋根面の状態・外壁の傷みを映像・写真で記録 |
| 高低差・造成状況の把握 | 点群データ（LAS/LAZ）から地形モデルを生成し、敷地内外の高低差を計測 |
| 擁壁・法面の現況記録 | 擁壁の位置・高さ・傾きの程度を計測データとして記録（構造判定は専門家が行う） |
| 周辺環境の状況把握 | 隣地との離隔・接道状況・周辺の建物配置を俯瞰的に確認 |
成果物はオルソ画像・点群（LAS/LAZ）・DWG/DXF形式の図面・PDF報告書として納品します。取得したデータは社内での検討資料や、後工程を担う各専門家への情報提供に利用できます。
デューデリジェンスでの位置づけ
ドローン測量が担うのは「物理的現況の客観的な計測と記録」です。評価額の算定、権利関係の確定、法令適合の判断はそれぞれ専門家の領域であり、ドローン計測はその前段として現地の事実を数値と映像で残す工程に当たります。
実務の相談でよくあるのが、「登記図面と現地の形状に違和感がある」「隣地との境界付近に構造物があり、越境の可能性を確かめたい」といった案件です。ドローンと地上型レーザースキャナを組み合わせることで、敷地内外の位置関係を点群データとして取得し、高低差や構造物の位置を客観的に記録できます。越境の有無や境界の法的確定は土地家屋調査士の業務ですが、現況の計測記録は確認作業の手がかりとなる情報を提供します。
専門家との役割分担
不動産DDでは複数の専門家が関与します。ドローン測量の立ち位置を整理すると以下のとおりです。
| 専門家 | 担当領域 |
|---|---|
| 不動産鑑定士 | 評価額の算定・価格判断 |
| 土地家屋調査士 | 境界確定・筆界調査・建物表示登記 |
| 弁護士・司法書士 | 権利関係・契約・法的判断 |
| 建築士・構造専門家 | 建物の構造・耐震・設備判断 |
| 東海エアサービス（当社） | 現況の計測・記録・点群・図面の作成（測量業登録 第(1)-37730号） |
当社は現況の計測と記録に徹します。評価や法的判断の結論を当社が出すことはありません。計測成果物を各専門家に共有することで、それぞれの専門業務の判断材料として活用していただく形が標準的な進め方です。
計測時の留意点
不動産DDの現場では、スケジュールが短い案件が多く、現地での計測日程は限られることがほとんどです。事前に以下の点を確認・調整しておくことで、当日の計測をスムーズに進められます。
- 飛行許可の取得：市街地や空港周辺などの規制区域では国土交通省への飛行申請が必要です。DDの日程が決まった段階で早めに確認します。
- 第三者上空・プライバシーへの配慮：隣地や公道上空を飛行する場合は土地管理者への確認が必要です。映像・写真に隣地が映り込む範囲についても事前に整理します。
- 占有者・関係者への説明：入居中や関係者が現地にいる場合、事前の連絡と説明が必要です。調査主体者と連携して対応します。
- 天候・飛行条件：強風・悪天候では飛行できません。予備日の確保を推奨しています。
よくあるご質問
- Q. 建物がある土地でも計測できますか？
- A. 建物が存在する状態でも、屋根・外壁の外観撮影や敷地周辺の地形計測は対応可能です。建物内部の計測は地上型レーザースキャナによる室内スキャンで対応する場合があります。内部への立入が必要なため、事前に関係者の承諾が必要です。
- Q. どのくらいの日数で成果物が出ますか？
- A. 現地計測後、通常5営業日以内に成果物を納品します。DDスケジュールが短い場合は3営業日での対応も相談可能です。対象地の規模や計測内容によって変わりますので、依頼時にご確認ください。
東海エアサービスの実務での進め方
当社は測量業登録（第(1)-37730号）および全省庁統一資格を取得しており、官公庁・民間を問わず対応しています。不動産DD支援での現況計測は、以下の流れで進めます。
- 事前ヒアリング：対象地の所在・規模・DD目的・スケジュールを確認します。飛行規制の該当可否もこの段階で調べます。
- 計測計画の作成：機材構成（DJI系RTK/PPK対応ドローン・地上型レーザースキャナ）と飛行経路・地上基準点設置の計画を立てます。
- 現地計測：原則1日で計測を完了します。計測範囲・精度要件に応じて地上基準点を設置し、RTK/PPK測位で位置精度を確保します。
- 点群処理・成果物作成：TREND-POINTおよびTREND-ONEで点群処理を行い、オルソ画像・LAS/LAZ・DWG/DXF・PDF報告書を作成します。
- 納品・説明：成果物を納品し、必要に応じてデータの見方・利用方法について説明します。後工程を担う各専門家への連携に適した形式で提供します。
名古屋を拠点に東海エリアでの対応を中心としていますが、全国対応が可能です。DD案件は日程が先に決まることが多いため、計測日の候補が出た段階で早めにご相談いただくと日程調整がしやすくなります。
計測のご相談はお気軽に。関連記事はドローン測量の記事一覧に。
ドローン測量・計測のご相談
- ドローン測量・3D計測・点群処理を一貫対応（測量業登録 第(1)-37730号・全国対応）
- お問い合わせ ／ TEL: 050-7117-7141（平日9:00–18:00）