「BIMとは何か知りたい」「取引先からBIM対応を求められたが、何から手を付ければいいか分からない」——そんな相談を建築・不動産・工場管理の担当者からいただくことが増えています。BIMは本来「設計段階から3次元で情報を積み上げていく仕組み」ですが、実務ではすでに建っている建物・構造物を後からBIM化したいというニーズの方が多いのが実情です。図面が古い、現況と合っていない、そもそも図面自体が無い——そうした建物ほど、点群データを使った「現況BIM（as-builtモデル）」の価値が高くなります。本記事ではBIMの基礎から、東海エアサービスが実務で行っている「点群データ→現況BIM」の流れまでを解説します。
BIMとは？意味をやさしく解説
BIMの定義（Building Information Modeling）
BIM（Building Information Modeling）とは、建物の形状データに加えて、材質・寸法・仕様・数量といった属性情報を持たせた3次元モデルのことです。単なる3D形状ではなく、「情報を持った建物のデジタル台帳」と捉えると分かりやすくなります。設計・施工・維持管理のフェーズをまたいで同じモデルを使い回せることが最大の特徴です。
BIMとCIMの違い
厳密には、建築分野の3次元情報モデルを「BIM」、土木・インフラ分野を「CIM（Construction Information Modeling）」と呼び分けます。ただし発注者・現場の会話では「BIM/CIM」とまとめて使われることも多く、実務上は「建物ならBIM、道路・河川・造成などの土木構造物ならCIM」というくらいの理解で十分です。
3次元CADとの違い
3次元CADが「形を描く」ことが目的なのに対し、BIMは「情報を持たせる」ことが目的です。壁一枚にも材質・耐火性能・数量が紐づき、モデルを見れば数量拾いや干渉チェックができる状態を作ります。この「情報の器」という性質が、後述する維持管理やBCP活用の土台になります。
BIMでできること・導入するメリット
- 設計段階の干渉チェック（設備・構造・意匠の取り合い確認）
- 数量拾い・積算の効率化
- 関係者間の合意形成（3Dなので非専門家にも伝わりやすい）
- 竣工後の維持管理台帳としての継続活用
LOD（詳細度）という考え方
BIMモデルにはLOD（Level of Development／詳細度）という段階があり、LOD100（概略形状）からLOD400（施工図レベル）まで区分されます。ここが見積時によく誤解されるポイントで、「BIM化」と一口に言っても、どこまでの詳細度が必要かで作業量もソフト・機材の選定も変わります。既存建物の現況把握目的であれば、屋根形状・外形・建具・雨樋といった外観要素が分かるLOD200〜250相当で十分なケースが大半で、設備・配管・内装まで作り込む高LODは目的によっては過剰になります。
「新築のBIM」と「既存建物の現況BIM（as-builtモデル）」の違い
BIM解説の多くは「設計段階からBIMで作る」新築プロジェクトを前提にしています。しかし実際に問い合わせが多いのは、すでに建っている建物・構造物を、今の姿のままBIM化したいというケースです。これを「現況BIM」「as-builtモデル」と呼びます。
新築BIMは設計図から3次元モデルを組み上げていきますが、現況BIMはその逆で、実物を計測して得た点群データから3次元モデルを起こします。図面が古い、増改築で現況と合っていない、そもそも図面が残っていない——という建物ほど、現況BIMでなければ正確な情報が得られません。竣工時点のas-builtモデルという考え方については用語集「As-Builtモデル（竣工3Dモデル）」でも解説しています。
点群データから現況BIMをつくる方法（東海エアサービスの実務）
東海エアサービスでは、対象物の形状・立地条件に応じて計測手法を使い分け、点群データを経由して現況BIMモデルを作成しています。
計測手法の使い分け
- UAV写真測量（ドローン）：屋根・外壁・大規模プラントなど、広範囲かつ高所を含む対象に適しています
- 地上3Dスキャン（TLS／地上型レーザースキャナ）：軒下・内部空間・配管まわりなど、死角になりやすい部位の高精度取得に適しています
実際の現場では、屋根・外形はドローン、建具や軒下の詳細部は地上スキャンというように組み合わせて計測することが多く、対象の規模・形状・立入条件をヒアリングした上で計測計画を決めています。
処理ソフトと精度の考え方
取得した写真・スキャンデータはMetashapeやPix4Dmapperで点群化し、TREND-POINT／TREND-ONEで図面化・モデル化の作業を行います。前述の通り、現況把握目的の現況BIMでは一般的にLOD200〜250相当（屋根・外形・建具・雨樋など主要形状が把握できる詳細度）を標準として提案しています。設備配管まで作り込む高LODが必要かどうかは、モデルの利用目的（改修設計に使うのか、単に現況把握のためなのか）次第で変わるため、見積前に必ず確認しています。
対応フロー
ロケハン（現地事前確認・飛行/立入条件の確認）→ 撮影・スキャン → 点群生成 → BIMモデル化 → QC（品質確認）→ 納品、という流れで対応しています。作図（BIMモデル化の詳細部分）は協力会社と連携しつつ、測量業登録を持つ東海エアサービスが元請として品質管理・納品まで一貫して責任を持ちます。
成果物形式
点群データはLAS/LAZ形式、BIMモデルはRevit/IFC形式、2D図面が必要な場合はDXF/DWG/PDFでの納品に対応しています。既存のBIM環境（Revit・Navisworks等）への取り込みを前提にした形式選定を、納品前の打ち合わせで決めています。
現況BIMの活用シーン
- 改修・リニューアル計画：現況の正確な寸法・形状を前提に改修設計を進められる
- 維持管理：竣工時点の情報を基準に、経年変化・劣化箇所を継続的に把握できる
BCP（事業継続計画）での活用
近年増えているのが、BCP（事業継続計画）の一次資料としての活用です。平常時に現況BIM・点群データを取得しておくことで、被災時には被災前後の差分把握、損傷箇所の数量集計、保険申請の根拠資料として活用できます。図面が現況と合っていない建物ほど、被災後に「正しい現況」を突き合わせる基準データが無く復旧計画が遅れがちです。工場・プラント設備を対象にしたBCP活用の詳細は「工場・プラントのBCPを「復旧できる計画」にする実務ガイド」で深掘りしています。
現場でよくある相談
- 「古い建屋で図面が無い、または現況と合っていない」という相談が多く、まず点群計測から現況を把握するところから始めるケースがほとんどです
- 「点群データ自体はあるが、それを図面やBIMモデルに落とし込めていない」という相談も増えています。点群のままでは維持管理や改修設計の実務に使いにくいため、モデル化・図面化までを一貫して依頼したいという声です
- 「どこまでの詳細度（LOD）が必要か分からない」という相談も多く、利用目的（現況把握か、改修設計に使うのか）をヒアリングした上で提案しています
見積時に確認している項目
- 対象範囲・延床面積、対象建物の階数や構造
- 必要な成果物（点群データのみか、2D図面化か、BIMモデル化か、その場合のLOD）
- 求められる精度要求（現況把握レベルか、改修設計に転用するレベルか）
- 既存図面の有無（図面が残っている場合、突き合わせの基準として活用）
- 飛行条件・立入条件（ドローン飛行の可否、内部立入の可否、稼働中設備の有無）
2D図面との違い
2D図面は寸法・位置関係を平面で示すのに対し、現況BIM（3Dモデル）は寸法・部材・位置関係を立体のまま参照でき、数量集計や被災前後の比較が視覚的・定量的に行えます。特にBCP用途では「被災前と被災後の差分」を3Dで重ね合わせて確認できることが、2D図面には無い実務上の利点になります。
東海エアサービスが対応できること
東海エアサービスは測量業登録（登録第(1)-37730号）および全省庁統一資格（役務・全国）を保有し、官公庁・自治体案件を含めて全国対応しています。UAV写真測量・地上3Dスキャンによる計測から、点群処理、BIMモデル化・図面化までを元請として一貫対応し、平常時の現況把握から災害時のBCP対応まで見据えたデータ整備を支援しています。
まとめ
BIMは本来「設計段階から情報を積み上げる仕組み」ですが、実務では「すでにある建物を今の姿のままBIM化したい」という現況BIM（as-builtモデル）のニーズが数多くあります。図面が無い、現況と合っていない建物ほど、点群データを起点にした現況BIMの価値は高くなります。改修設計や維持管理はもちろん、BCPの一次資料としても活用できるため、詳細度（LOD）と利用目的を整理した上で計測計画を立てることが重要です。
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現況BIM化・点群処理・3Dスキャンについて、対象物や目的に応じた計測計画をご提案します。
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